نرم افزار مدیریت ساختمان چیست و چه کاربردهایی دارد؟

مدیریت ساختمان برای ساختمان های کوچک با تعداد واحد کم، بهتر است به صورت مشارکتی انجام شود، به این معنا که پس از انتخاب یک نفر مدیر از بین ساکنان، چند نفر نیز مسئولیت هایی را به عهده بگیرند و زیر نظر مدیر ساختمان وظایف خود را انجام دهند. اما در ساختمان های بزرگ این شیوه به لحاظ زیاد بودن واحدهای مسکونی و کمی مسئولیت قابل اجرا نیست چرا که کمتر کسی حاضر به پذیرش مسئولیت ها می شود. بنابراین حتما لازم می شود در مجتمع های بزرگ هیات مدیره ای با تشکیلات منظم اداری و استفاده از راه کارهای دیگر به اداره ساختمان بپردازند. یکی از این راه کارهای پیشنهادی استفاده از نرم افزار مدیریت ساختمان برای اداره ساختمان می باشد. در این اپلیکیشن امکان تعریف چند مدیر نیز وجود دارد. به این شکل که مدیر می تواند بعد از تعریف واحد ها در اپلیکیشن، افراد دیگری را نیز به عنوان مدیر تعریف نماید. مدیر آپارتمان، منتخب مجمع عمومی مالکان آپارتمان است و حدود وظایف و تکالیف وی برای اداره ساختمان در قانون تملک آپارتما‌ن‌ها و آیین‌نامه آن پیش‌بینی شده است که از جمله موارد آن می‌توان به جمع‌آوری مبالغی برای شارژ آپارتمان و برنامه‌ریزی برای اداره آن اشاره کرد. همچنین مدیر آپارتمان وظیفه دارد در مواردی که مالک یکی از واحدها در پرداخت هزینه‌ها تاخیر داشت، به نمایندگی از سایر ساکنان، اقداماتی برای احقاق حقوق مالی آنها به عمل آورد. اقدامات مدیر آپارتمان در حد اداره ساختمان است. در مواردی ممکن است اقدامات مدیر آپارتمان، از موضوع اداره فراتر برود. به عنوان مثال اختصاص بخش‌هایی از فضای خالی حیاط ساختمان برای استفاده در موارد مختلف، خارج از بحث اداره ساختمان و وظایف مدیر آپارتمان است.

نرم افزار مدیریت ساختمان و اتخاذ تصمیم دراداره ساختمان

اداره امور ساختمان به عهده مدیر یا مدیران ساختمان است. آن ها می توانند تصمیمات، دستورات و خط مشی کلی لازم برای اداره امور ساختمان را با کمک کلیه ساکنین اتخاذ و صادر نمایند. در واقع مدیر یا مدیران موظفند که اداره امور مربوط به ساختمان را طبق مقررات قانونی و تصمیمات شورای ساختمان که موارد آن قبلا در اساسنامه یا صورت جلسه مجمع عمومی قید شده انجام دهند و نمی توانند بدون توجه به قوانین وتصمیمات مجمع عمومی عادی خودسرانه ساختمان را اداره کنند و در نهایت می توانند این قوانین نهایی شده را در نرم افزار ساختمان به عنوان منبع قوانین ساختمان تعریف نمایند تا از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری شود.

قوانین مربوط به نظم عمومی ساختمان

توجه به بعضی از باید ها و نبایدها و عمل به آن ها توسط ساکنان هر واحد آپارتمانی و در قسمت‌های اختصاصی به منظور رعایت حسن همجواری، از وظایف اصلی در زندگی آپارتمان نشینی می باشد. هر چند یکسری از موارد در قانون پیش بینی نشده است ولی رعایت آن ها توسط همسایگان موجب می‌گردد که از بروز اختلاف‌ها و تنش‌های گوناگون جلوگیری شود. بنابراین برای آگاهی بیشتر آپارتمان نشینان قوانینی بر اساس شرایط ساختمان وضع می گردد که ممکن است بخشی یا تمام آنها برای سایر آپارتمان ها کاربرد داشته باشد لذا می توان پس از طرح آن در مجمع ساختمان، قوانین مورد توافق را صورتجلسه و در اختیار کلیه ساکنین و مالکین قرار داد.

 

 

آیا مدیر ساختمان در قبال انجام وظایف مدیریت حقوق دریافت می نماید؟

نرم افزار مدیریت ساختمان کاربردهای زیادی را شامل می شود اما یکی از کاربردهای مهم که در این اپلیکیشن مد نظر است، مدیریت هزینه های ثابت ساختمان است . هزینه های ثابت, هزینه هایی هستند که باید به طور مساوی بین واحد ها تقسیم و از آن ها وصول گردند. به عبارت دیگر این هزینه ها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا هزینه های ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد و شامل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه های نگهداری تاسیسات، قسمت های مشترک و ... است و تمامی این هزینه ها در نرم افزار ساختمان قابل تعریف می باشد .

اپلیکیشن مدیریت ساختمان و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان

بنا بر قاعده هر کس برای دیگران کاری انجام دهد، مستحق دریافت اجرت است. مدیر ساختمان ولو اینکه از بین مالکان انتخاب شود، باید حق الزحمه ناشی از مدیریت ساختمان  را از صندوق ساختمان دریافت کند و به عنوان یک هزینه در بخش صندوق اپلیکیشن مدیریت ساختمان قید گردد. اگر مدیر خارج از مالکان انتخاب شود، در دریافت حق الزحمه او به طریق اولی تردیدی وجود ندارد اما چنانچه از میان مالکان انتخاب شود، اصولا مستحق اجرت است مگر اینکه خود با توافق شرکا بخواهد به طور مجانی مدیریت ساختمان را تقبل کند و یا در بعضی موارد با توافق ساکنین مدیر شارژ پرداخت نمی کند.

مدیر و تصمیمات شورای عمومی ساختمان

حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی است و مدیران باید اقدامات لازم را برای حفظ ساختمان از هر نوع آسیب و خرابی انجام دهند و در زمان لازم بتوانند بر اساس ذخیره صندوق و شرایط مالی تصمیم صحیح بگیرند. تصمیمات شورای عمومی ساختمان در راستای حفظ و اداره ساختمان اتخاذ می شود و مدیران برای اداره ساختمان تابع تصمیمات شورای عمومی ساختمان هستند. در صورتی که مصوبات شورا بر خلاف قواعد تکمیلی اتخاذ نشود، مانعی ندارد و مدیر باید از آن تصمیمات تبعیت کند. این قوانین و تصمیمات را می توان در قسمت قوانین ساختمان در اپلیکیشن مدیریت ساختمان تعریف و به استحضار تمامی ساکنین رساند تا تمامی ساکنین در جریان قوانین قرار گیرند و از بروز اختلافات جلوگیری گردد.

دعوت مالکین برای شرکت درجلسات ساختمان

مالکان خود باید در مورد حضور پیدا کردن در جلسات ساختمان به توافق برسند و تعیین کنند که آیا دعوت از اعضای مجمع از طریق نصب اطلاعیه روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوتنامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آن ها و یا از طریق ارسال نتیفیکیشن در اپلیکیشن مدیریت ساختمان برای تمامی افرادی که نرم افزار روی گوشی موبایل آن ها نصب گردیده و باید در جلسه حاضر شوند .همچنین با توجه به اینکه محل تشکیل جلسات هم مشخص نیست، مالکین باید نسبت به تعیین محل جلسه اقدام کنند. در این آگهی ضمن تعیین محل جلسه برای تشکیل مجمع عمومی باید دستور جلسه و تاریخ تشکیل مجمع نیز ذکر شود. تابلو اعلانات در اپلیکیشن بهترین محل برای اطلاع رسانی می باشد تا نکته ای از چشم ساکنین دور نماند و تمامی ساکنین در جریان مسائل ساختمان قرار گیرند.

 

بررسی هزینه های ساختمان و نحوه تعیین سهم مالکین

هزینه های ساختمان یکی از موارد مهم در زندگی ساختمانی و آپارتمانی می باشد که گاهی تاثیر مستقیمی به روی محاسبه شارژ ساختمان دارد. به دنبال این موضوع، تعیین مبلغ شارژ در نرم افزار مدیریت ساختمان نیز تحت تاثیر خواهد گرفت. در این مطلب به برسی هزینه های ساختمان و نحوه تعیین سهم هزینه ها می پردازیم. با مطالعه موارد قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، دو روش عمده جهت تعیین سهم مالکین از هزینه‌های مشترک می توان استنباط نمود:

الف. روش قراردادی
ب. روش قانونی
مجامع عمومی در انتخاب هر یک از این دو شیوه آزادی عمل داشته و می توانند به یکی از دو طریق فوق عمل نمایند و در صورت انتخاب هر یک از این دو روش باید به تعهدات ناشی از آن ملتزم شوند. در نهایت هزینه ها در نرم افزار ساختمان ثبت و ساکنین موظف به پرداخت به موقع آن ها هستند تا با جریمه دیرکرد مواجه نشوند.

الف. روش قراردادی

مالکین آپارتمان ها می توانند با انعقاد قرارداد، سهم خود از هزینه‌های مشترک را تعیین کنند. این قرارداد در صورتی که به تصویب اکثریت مالکین برسد معتبر و لازم الاجرا است زیرا وفق ماده ده قانون مدنی، قراردادهای خصوصی که در چارچوب قانون تدوین شده باشد، برای طرفین آن لازم الاجرا هستند. مراد از اکثریت مالکین، در صورتی که حد نصاب لازم برای انعقاد قراردادها پیش بینی نشده باشد، اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

ب. روش قانونی

بر اساس ماده چهار قانون تملک آپارتمان که مقرر می دارد: «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد...». ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها در مورد تعیین و تقسیم سهم هر یک از مالکان آپارتمان ها مقرر می دارد که حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و این موارد در اپلیکیشن مدیریت ساختمان در بخش هزینه ها با ذکر عنوان قابل ثبت می باشد. همچنین چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت بر عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. در این مورد هم می توان هزینه را با توجه به تعداد واحد استفاده کننده، فقط برای آن ها محاسبه نمود و برای آن واحد ها در نظر گرفت.

اندوخته صندوق

معمولا هر ساختمانی بر اثر فرسودگی مداوم نیازمند تعمیرات جزیی و گاه کلی است. البته زمان این فرسودگی و نقصان در قسمت های مختلف ساختمان در بسیاری از موارد قابل پیش بینی نیست، بنابر این برای اینکه مدیر مجموعه در این گونه موارد دچار مشکل نشود ایجاد اندوخته ای دائمی برای این دست مصارف کاملا ضروری است و این اندوخته باید از محل پول های اضافه بر شارژی که از مالکان گرفته می شود برای حفظ و نگهداری ساختمان تامین شود. این اندوخته به عنوان یک آیتم در قسمت صندوق اپلیکیشن مدیریت ساختمان قابل رویت برای تمامی ساکنین می باشد. ساکنین می توانند تمامی تراکنش های مالی ساختمان را به صورت جز به جز ببینند البته امکان این دسترسی با توجه به نظر مدیر ساختمان ممکن می باشد.

 

رعایت قوانین در ساختمان و افزایش کیفیت مدیریت در آن

صاحب نظران معتقدند عوامل مختلفی در ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی تأثیر دارد؛ به اعتقاد یکی از جامعه شناسان « مهم ترین عامل رعایت نکردن حقوق دیگران، بی اطلاعی از عواقب رعایت نکردن حقوق و حتی ناآگاهی نسبت به حقوق همسایه است که با رعایت آن می توان به ارتقای این فرهنگ کمک کرد. » بهترین اقدام در این زمینه، آگاه کردن افراد نسبت به حقوق و تکالیفی است که در شرع و قانون ذکر شده و با به کارگیری آن ها، همسایگان از آزار یکدیگر در امان خواهند ماند. البته می توان از ناکافی بودن ضمانت اجرایی قوانین و مقررات آپارتمان نشینی نیز به عنوان یکی از دلایل عدم رشد فرهنگ آپارتمان نشینی یاد کرد؛ از این رو افرادی هم پیدا می شوند که با وجود آگاهی و اطلاع از حقوق همسایگان نفع خود را ترجیح می دهند و حقوق آن ها را زیر پا می گذارند و این وظیفه ی سیاست گذاران، مسئولان و مدیران اجرایی است که نقص در قوانین را برطرف کنند.

عوامل مؤثر در ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی

رعایت هنجارها و ارزش هایی که افراد باید در مکانی که با یکدیگر زندگی می کنند، رعایت نمایند، باعث به وجود آمدن آرامش در محیط زندگی و دوری از اختلافات می شود.افزایش آگاهی شهروندان و بالا بردن فرهنگ آپارتمان نشینی به عوامل مختلفی بستگی دارد که مهم ترین آن ها خانواده، مسئولان و سیاست گذاران فرهنگی هستند؛ سطح دانش و تحصیلات افراد خانواده و آموزش های مستقیم و غیر مستقیم والدین به فرزندان، رفتار، منش و برخورد آن ها در مواجهه با مسائل مرتبط با ساختمان محل زندگی و اجرای قوانینی که توسط مدیریت ساختمان در نرم افزار مدیریت ساختمان وضع می گردد، نیز از عوامل تأثیرگذار و مهم هستند. مدیران و مسئولان فرهنگی، رسانه های مختلف از جمله صدا و سیما و روزنامه ها، آموزش و پرورش، شهرداری ها، شوراهای شهر و شورایاری ها، وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی ، قوه ی قضائیه و حتی مدیریت ساختمان با انجام کارهای فرهنگی و آگاهی بخشی از قوانین و مقررات و مجازات های مربوط به عدم رعایت و پیروی از آن ها در کاهش بسیاری از ناهنجاری های در این حوزه نقشی سازنده خواهند داشت.

چگونگی ارتقا فرهنگ آپارتمان نشینی

با آموزش و آگاهی درباره ی قوانین و مقرراتی که در زمینه ی آپارتمان نشینی وجود دارد و آگاهی از حدود وظایف همسایگان و کسانی که در یک محیط زندگی می کنند و چگونگی همکاری با مدیریت ساختمان، همچنین عناصر پیش برنده ی فرهنگ ایرانی و اسلامی که عقلانیت مهم ترین عنصر آن ها به شمار می آید، می توان فرهنگ آپارتمان نشینی را ارتقا داد.شاید خیلی از ما در محل زندگی خود از بی فرهنگی رنج می بریم. وقتی از بی فرهنگی سخن به میان می آید در همان موقع به ذهن شما عدم رعایت نظم، نظافت و حقوق همدیگر خطور می کند. ممکن است آنهایی که در همسایگی ما زندگی می کنند از قوانین و مقررات و فرهنگ درست همسایگی و آپارتمان نشینی اطلاع صحیحی نداشته باشند. با استفاده از نرم افزار ساختمان بسیاری از این مشکلات حل می گردد.

باید ها و نبایدهای زندگی آپارتمان نشینی و پیشگیری از بروز اختلافات در ساختمان

مردم ما از خانه های حیاط دار به آپارتمان های چند طبقه کوچ کرده اند، اما نمی توانند در خانه های خود سراغی از آرامش بگیرند. آنها یا از مزاحمت همسایگان در عذابند، یا موجب مزاحمت همسایگان دیگر می شوند؛ بطوری که معتقدند پولش را داده اند و هرگونه که بخواهند، می توانند زندگی کنند و شاید دلیل اصلی نارضایتی از آپارتمان نشینی همین مسئله باشد.در دنیایی که جمعیت با سرعت بسیار زیاد در حال افزایش است، تنها راه کنار آمدن با این موضوع، دانستن قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان نشینی که توسط قانون و مدیریت ساختمان وضع می گردد، است تا فرهنگ این سبک از زندگی در همه افراد جا بیافتد. این قوانین می تواند در نرم افزار مدیریت ساختمان جا داده شود تا به استحضار همگان برسد.

رعایت بایدها و نبایدهای  زندگی آپارتمان نشینی و جلوگیری از بروز اختلافات

ساکنان هر واحد آپارتمانی و قسمت‌های اختصاصی مجتمع‌ها موظفند در جهت رعایت حسن همجواری، بعضی بایدها و نبایدهایی را که از جانب مدیریت ساختمان وضع می گردد، مورد توجه قرار دهند و به آنها عمل نمایند. هر چند این موارد در قانون پیش بینی نشده است ولی رعایت آنها توسط آپارتمان نشین‌ها موجب می‌گردد که از بروز اختلاف‌ها و تنش‌های گوناگون جلوگیری شود. این باید ها و نبایدها می تواند در نرم افزار ساختمان گنجانده شود و تمامی ساکنین آشنایی لازم را با آن ها پیدا کنند.

موارد عمومی که باید در هر ساختمان رعایت گردد

از باز گذاشتن درب پشت بام به دلیل ورود سوسک و یا شکستن شیشه در اثر بسته شدن درب توسط باد خودداری فرمایید. ایجاد سر و صدای غیر متعارف از ساعت یک تا چهار بعدازظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع می‌باشد. صدای رادیو، تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق می‌باید فقط در داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنیدن باشد.هیچ گونه صدای ناهنجاری مثل صدای کشیدن صندلی بر روی کف‌های سنگی، صدای توپ بازی و دویدن بچه‌ها و صداهای آزاردهنده نباید در طول شبانه روز ایجاد گردد. صدای مته‌کاری و کوبیدن میخ به دیوار جهت نصب وسایل تزیینی می‌باید در ساعت مناسب روزهای غیر تعطیل انجام شود. تردد با لباس راحتی منزل در فضاهای عمومی و مجتمع خارج از اصول شهروندی است. ایاب و ذهاب آرام در نیمه‌ی شب و بدون سر و صدا، نشان از درک و احترام به حقوق دیگران است. سرو صدای میهمانی در حد معمول (به طوری که موجب آزاد دیگر ساکنین نشود) حداکثر تا ساعت 24 مجاز می‌باشد. در ایام هفته حداکثر تا ساعت 23 و در شب‌های تعطیل و آخر هفته مراسم بدرقه و خداحافظی می‌باید در داخل آپارتمان – نه در راه پله یا هال عمومی – انجام شود. از میهمان‌ها نیز درخواست گردد در حین عبور از راه پله و محل‌های مشترک رعایت ارامش دیگران را نموده و از دویدن بچه‌ها و ایجاد سر و صدا ممانعت به عمل آورند.بازی کردن بچه‌ها در قسمت‌های مشترک در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت‌های تعیین شده و در محل‌های مقرر مجاز می‌باشد. مسئول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها می‌باشند و در قبال هر گونه عمل خلاف، آنها باید جوابگو باشند.

 

ضرورت توجه به فرهنگ آپارتمان نشینی و قوانین وضع شده توسط مدیریت آپارتمان

شهرنشینی به صورت عام به معنای زندگی یک جمعیت در شهرهاست ولی معمولاً به افزایش شمار ساکنان شهرها نسبت به ساکنان روستایی یک کشور یا منطقه اشاره دارد. شهرنشینی و افزایش آن، بر اقتصاد و محیط زیست یک منطقه و یا کشور تأثیر زیادی دارد. همچنین روحیات و شیوه زندگی مردم شهرنشین با گسترش شهرنشینی دستخوش دگرگونی‌های نسبتاً زیادی می‌شود. همزیستی اقوام متعدد با شیوه‌های زندگی و سلیقه‌های بسیار متفاوت در شهرهای بزرگ نمی‌تواند بدون پیامدهای اجتماعی باشد. حضور خرده فرهنگ‌ها و سبک‌های گوناگون زندگی در شهرهای امروزی، برنامه‌ریزی و مدیریت شهری را با انواع مشکلات و مسائل از قبیل پدیده چندهویتی، تنش‌های گروهی، چندگانگی فرهنگی و پس افتادگی فرهنگی رو‌به‌رو ساخته است. توسعه و گسترش شهر و شهرنشینی نیازمند تقویت مدیریت شهری است که شامل سیاست گذاری و برنامه ریزی برای ارائه ی خدمات و ابزار های مختلف در عرصه های گوناگون امور شهری است؛ بخش مسکن یکی از این عرصه های مهم در حوزه ی مدیریت شهری است که از ابعاد مختلف اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و… قابل بررسی است. علاوه بر آن با پیشرفت تکنولوژی بوجود آمدن اپلیکیشن ها بسیاری از کارها را آسان نموده. نرم افزار ساختمان یکی از این پیشرفت ها در زمینه مدیریت ساختمان انلاین و کاهش مشکلات آپارتمان نشینی می باشد.

عوامل موثر در مهاجرت مردم از روستاها به شهر ها

از جمله عوامل موثر در امر تمرکز سرمایه در شهرهای بزرگ، ادغام تعداد بسیار زیادی از نقاط روستایی اطراف شهرها به مجموعه شهرها و تبدیل برخی نقاط روستایی به شهر، عدم ایجاد فرصت‌های شغلی و کمبود فرصت‌های تحصیلی در سطوح متوسطه و عالی در مناطق روستایی، گسترش فعالیت‌های خدماتی در مناطق شهری، ایجاد برخی صنایع در حاشیه شهرها و مکانیزه شدن کشاورزی در برخی از نقاط روستایی و در نتیجه مهاجرت روستاییان به شهرها و... هستند. در این میان فرهنگ آپارتمان نشینی و مدیریت ساختمان از اهمیت بسیاری برخوردار هستند و بی توجهی به آن ها می تواند سبب افزایش مشکلات اجتماعی در جامعه شود؛ به بیان دیگر می توان شکل گیری و ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی را یکی از بسترهای ارتقای فرهنگ عمومی جامعه دانست؛ زیرا بی توجهی یا کم توجهی به آداب معاشرت و بی مبالاتی نسبت به آداب همسایه داری و قوانین مدیریت آپارتمان، موجب از بین رفتن آسایش و به وجود آمدن کدورت ها، تضاد و گاه نزاع بین همسایگان می شود.

افزایش کلان شهر ها و کاهش حریم های شخصی مردم

طبیعی است که با فشرده تر شدن مکان های زندگی، حریم شخصی و خصوصی خانواده ها نیز کم شده و تمایلات و خواسته های فردی آن ها نیز بیشتر با هم برخورد می کند؛ در چنین شرایطی افراد برای برخورداری از یک زندگی آرام ناگزیرند از برخی آزادی های فردی خود چشم پوشی کرده و در ازای حقوقی که پیدا می کنند، تکالیفی را در مقابل دیگران بپذیرند. در این میان عدم آشنایی برخی افراد و خانواده ها با فرهنگ خاص سکونت در مجتمع های مسکونی و رعایت نکردن قوانینی که توسط مدیریت ساختمان و در نرم افزار مدیریت ساختمان وضع می گردد، ممکن است سبب بروز مسائل و مشکلاتی شود که جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی نیازمند افزایش آگاهی در رابطه با فرهنگ آپارتمان نشینی است.

 

گسترش شهرها و ایجاد مشکلات در زندگی آپارتمان نشینی

با رشد سریع شهرنشینی، برخی از عناصر مادی فرهنگ از قبیل وسایل حمل و نقل، فناوری ساختمان، وسایل ارتباطی، تجهیزات شهری، وسایل خانگی، کالاهای مصرفی و مانند این‌ها به سهولت رواج پیدا می‌کند، ولی ارزش‌ها، هنجارها و قواعد اخلاقی، آداب رفتاری و مانند این‌ها به همان سرعت تحول پیدا نمی‌کند و در نتیجه نوعی شکاف و ناهماهنگی میان عناصر مادی و عناصر معنوی فرهنگ عمومی پدید می‌آید. حاصل این پس افتادگی فرهنگی ظهور انواع رفتارهای نابهنجار، متضاد و همگون در فرهنگ شهرنشینی است که گاهی به عنوان نوعی بحران و بی‌فرهنگی تفسیر می‌شود. فرهنگ، جزئی مهم و جدایی ناپذیراز زندگی در محیط های جمعی از جمله آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی می باشد. امروزه مدیریت آنلاین و استفاده از نرم افزار ساختمان بسیاری را از مشکلات را هموار نموده.

تعریف فرهنگ و نقش آن در زندگی جوامع بشری

سنجش تأثیر فرهنگ بر زوایای مختلف زندگی فردی و اجتماعی مشکل است. اما بدون شک نفوذ عوامل فرهنگی بر رفتار انسان قطعی است. اولویتهای فرهنگی ضرورتا اگرچه به خودی خود تعیین کننده نیستند. اما یک مؤلفه از نظام پیچیده عوامل علی هستند که می تواند عامل برانگیزاننده ی مهمی در بلند مدت باشند. بدین معنا که ارزش های مادی یا ارزش های معنوی هر کدام تأثیر گذار بر شکل و محتوای جامعه خواهند بود. فرهنگ بنایی است که مبین تمامی باورها، رفتارها، دانش ها، ارزش ها و مقاصدیست که شیوه ی زندگی هر ملت را مشخص می کند. از طریق فرهنگ است که اعضای جامعه می آموزند که چگونه بیندیشند و چگونه عمل نمایند. پژوهشگران معتقدند که اعتلای هر جامعه به فرهنگ آن بستگی دارد، به طوری که حتی ما با یاری فرهنگ می توانیم مسیر حرکت حیات آن جامعه را بررسی و پیش بینی نمائیم. فرهنگ حاوی آفرینش ها، اندیشه ها و جهان بینی مردم یک سرزمین است. اجزائی که کنار هم محتوای درون و برون اعضاء را می سازد. شکل نهادها، سازمان ها و تشکیلات اجتماعی همه بازتاب فرهنگ ملی و سرزمینی هستند چرا که فرهنگ سرزمینی ملهم از ویژگی های جغرافیایی، دین، خواست ها و آرزوها، احساسات و … مردم آن سرزمین است.

مدیریت ساختمان و فرهنگ آپارتمان نشینی

 متأسفانه بسیاری از ساکنان آپارتمان ها یا از فرهنگ آپارتمان نشینی آگاهی ندارند یا اطلاعات ناکافی آن ها سبب می شود خواسته یا ناخواسته مسائل را به گونه ای توجیه و تفسیر کنند که تنها منافع شخصی خود را حفظ نمایند؛ در حالی که افراد باید بپذیرند سکونت در مجتمع های مسکونی دارای ضوابط و شرایط ویژه ای بوده که مدیریت آپارتمان آن ها را وضع می نماید و احترام به حقوق جمعی یکی از اصول اساسی آن است؛ بنابراین به طور بسیار خلاصه و با زبانی ساده می توان گفت فرهنگ آپارتمان نشینی یعنی احترام به حقوق همسایگان و نظرات مدیریت آپارتمان. امروزه با افزایش کاربرد نرم افزار مدیریت ساختمان به عنوان ابزار مدیریتی، بسیاری از قوانین و مقررات زندگی در آپارتمان به صورت مدون در آن جای داده شده تا ساکنین از آن مطلع گردند و بتوانند با رعایت قوانین زندگی با آرامش و مسالمت امیز را تجربه نمایند.

 

وظیفه مدیر ساختمان در برخورد با ساکنین بدهکار

با افزایش جمعیت و افزایش تقاضا برای زندگی در شهرها، آپارتمان نشینی به امری بدیهی تبدیل شده است. آپارتمان‌ها هزینه‌های مسکن را در شرایط اقتصادی کنونی کشور، کاهش داده‌اند. از طرفی بسیاری از آپارتمان‌نشینان علت انتخاب آپارتمان را برای سکونت خود وجود مدیریت آن می‌دانند چون مدیریت بار مسئولیت بسیاری از کارهای مربوط به محل سکونتشان را از دوش آن‌ها بر می‌دارد؛ اما مدیریت ساختمان مسکونی هم قوانین و شرایط خاص خود را دارد.

وظیفه مدیر در مقابل ساکنینی که هزینه های مشترک را پرداخت نمی نمایند

در صورت خودداری ساکنان یا مالکان از پرداخت سهم خود از هزینه ‌های مشترک بایستی مدیر یا هیئت مدیره با ارسال اظهار نامه، مبلغ بدهی را به وی اطلاع داده و آنرا مطالبه کنند. شما می توانید اظهار نامه را از دادگاه تهیه کنید و به وسیله مدیریت ساختمان در سه نسخه تنظیم و در ادامه امضاء می‌ گردد. در پایان این فرآیند، فرم‌ ها در دفتر دادگاه به ثبت می ‌رسند و توسط مامور دادگاه به بدکاران ابلاغ می ‌گردند.

قطع خدمات بر روی ساکنان بدهکار

یکی از وظایف مدیریت ساختمان این است که چنانچه پس از گذشت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه، مالکین یا ساکنین بدهی خود را نپردازند، موجب ماده 10 قانون مدیران بنا به تشخیص خود می‌ توانند از ارائه امکانات و خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد )، برق، گاز و غیره به آنها خودداری کنند و یا در صورت دیرکرد در پرداخت هزینه ها، در نرم افزار مدیریت ساختمان درصدی جریمه تعریف نموده و برای کسانی که تاخیر داشته اند، لحاظ نماید.  مدیریت ساختمان این اجازه را ندارند که قبل از ابلاغ اظهار نامه، اقدام به این کار کنند. در همین راستا باید بدانید که در صورتیکه مدیریت ساختمان با توجه به وظایف مربوطه برای وصول مطالبات ساختمان برای ساکنان بدهکار اظهار نامه ارسال کند ولی مالک یا مستاجر بدهکار همچنان اقدامی جهت تسویه انجام ندهد. اداره ثبتی که در محله مربوط به آپارتمان قرار دارد، به تقاضای مدیر یا هیئت ‌مدیره برای وصول مبلغ ذکر شده در اظهار نامه ابلاغ ‌شده، اجرائیه صادر می ‌کند. مدیریت ساختمان جهت دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می‌ تواند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نمایند .با گذشت بیش از نیم قرن از ورود زندگی آپارتمان‌نشینی به کشورمان هنوز بسیاری از ساکنان خودشان را با این شرایط زندگی جدید وفق نداده اند؛ اما اگر یک آپارتمان به طور صحیح مدیریت شود و مدیر ساختمان احاطه کاملی به وظایف قانونی خود داشته باشد و ساکنان هم قانونی بودن اختیارات مدیر را بپذیرند، اداره امور ساختمان ساده‌تر شده و شرایط زندگی در آپارتمان آسان‌تر می‌شود. مدیریت ساختمان قوانین خاص خود را دارد و آگاهی از آن آرامش بیشتری در زندگی آپارتمان‌نشینی به وجود می آورد. مدیر ساختمان با راه اندازی و نصب نرم افزار ساختمان قدم بزرگی به سمت مدیریت ایده آل برداشته و می تواند قوانین و مقررات را در ساختمان برپا نماید.

 

دامنه اختیارات مدیر ساختمان و تصمیم گیری در مورد هزینه ها

سکونت در مجتمع‌های مسکونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان و بسیاری دلایل دیگر از عواملی به شمار می‌روند که بر توسعه آپارتمان نشینی تاثیر مستقیم می‌گذارند. زندگی در آپارتمان ها و مجتمع ها به این سبک و به هر یک از این دلایل، ادبیات و فرهنگ خاصی می‌طلبد که عدم آشنایی و رعایت آنها موجب بروز کدورت‌ها و اختلاف‌های فراوان بین ساکنین می‌گردد. البته یکی از علت‌های بروز این اختلاف‌ها، ناآشنایی برخی از ساکنین با حقوق و تکالیفشان است.

دامنه اختیارات مدیریت ساختمان

اختیارات مدیر آپارتمان به مواردی مانند تعمیرات ساختمان، اداره و استخدام سرایدار خلاصه می‌شود. در بعضی موارد، مدیر آپارتمان باید از مجمع عمومی مالکان آپارتمان کسب اجازه کند. یکی از این موارد افزایش شارژ برای هزینه‌های ساختمان است که در این مورد، وی نمی‌تواند بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان، مبالغ شارژ را افزایش دهد. همچنین در صورتی که مدیر آپارتمان بخواهد در ساختمان تغییراتی ایجاد کند، بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان قادر به این اقدام نخواهد بود.

تصمیم گیری های مدیریت ساختمان در هزینه های مشترک

در صورتی که مالکان روشی را برای تعیین سهم واحد ها مشخص نکنند، سهم هر واحد به روش های مختلفی محاسبه می‌ شود. طبق قانون برای آن بخش از هزینه‌‌‌ ها که با مساحت واحد مرتبط است، مثل هزینه آب یا گاز، بر اساس نسبت مساحت زیر بنای اختصاصی نسبت به متراژ تعیین می گردند. از جنبه دیگر قضیه اگر نگاه کنیم، هزینه ‌هایی وجود دارند که به مساحت واحد ارتباطی نخواهند داشت، برای مثال آسانسور یا سرایدارکه در این موارد مبلغ مورد نظر به صورت مساوی بین واحدها تقسیم خواهد شد. در این مورد لازم است این نکته را در نظر داشته باشید که اگر ملک در اختیار مستاجر باشد، بخشی از هزینه ‌ها برعهده‌ ی مالکان است و بخش دیگری بر عهده مستاجرین خواهد بود.

روش محاسبه شارژ وقتی در ساختمان روشی تعیین نشده باشد

اگر همان طور که در قسمت بالا اشاره گردید، در ساختمان روش خاصی برای محاسبه شارژ تعریف نشده باشد، در این صورت باید طبق قانون، سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌ کنند گان از هزینه ‌های مشترک، به صورت زیر خواهد بود:

آب، گاز، ایزوگام پشت ‌بام و سایر هزینه هایی که با مساحت زیربنا ارتباط دارد با این روش محاسبه می ‌گردد؛ نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت ‌های اختصاصی تمام ساختمان ( به عبارتی نسبت به متراژ ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیر بنا ندارد و بین همه ساکنین مشترک می باشد از قبیل: هزینه‌ های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه ی نگه داری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت ‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده ‌کنند گان تقسیم می ‌شود. در صورتیکه در ساختمانی مدیر نرم افزار مدیریت ساختمان را نصب و راه اندازی نماید، در این صورت تمامی واحد ها نیز تعریف می شود و مدیر می تواند با استفاده از نرم افزار ساختمان هزینه ها را محاسبه نماید و تمامی ساکنین را در جریان بگذارد و مشکلات ساختمان و ساکنین را به حداقل برساند.

 

مدیر ساختمان چگونه از طریق مجمع عمومی ساختمان انتخاب می شود؟

حضور شخص مدیر و هماهنگ کننده در یک ساختمان کاملا الزامی می باشد و با توجه به سختی نقش مدیریت و وجود مشکلات عدیده در ساختمان، بدیهی است که در چنین مواردی نقش نرم افزار مدیریت ساختمان بسیار پررنگ تر از قبل نمایان می گردد. زندگی در آپارتمان قطعا شما را با تجربه مواجه شدن با مشکلات و اختلافات بین ساکنین روبرو کرده است و بدون شک شاهد به وجود آمدن خرابی یا آسیب‌ هایی در ساختمان بوده اید. قطعا حل کردن این مشکلات، نیاز به پیگیری مستمر شخص و یا اشخاصی تحت عنوان مدیر دارد. به احتمال قوی اکثر ما درباره وظایف مدیر ساختمان بی اطلاع هستیم اما باید بدانید مدیریت ساختمان از جمله مواردی است که در قانون به صراحت درباره آن توضیح داده و به طور کامل به آن پرداخته شده  است. مسئولیت مدیریت ساختمان کار آسانی نیست. با قاطعیت می توان گفت مدیریت ساختمان یکی از مهم ‌ترین اعضای جدایی ناپذیر هر ساختمان یا مجتمع مسکونی است که اداره‌ آن، بدون حضور مدیریت کاری دشوار یا حتی در بعضی مواقع غیرقابل تصور خواهد بود به خصوص در مقایسه با زندگی امروز که نیاز به نرم افزار ساختمان و مدیریت به کمک تکنولوژی امری ضروریست.

مجمع عمومی مالکان

اگر در اداره ساختمان شما نظم و ترتیبی وجود ندارد اولین اقدام شما برای سامان دادن به اداره آپارتمان این است که با سایر مالکین یا استفاده کنند گان دور هم جمع شوید و در مورد حل مشکلات ساختمان چاره اندیشی کنید. خیلی سخت نگیرید، منظور یک جلسه رسمی و خشک اداری نیست و در آپارتمان های کوچک ممکن است ضمن دید و بازدید ها و مهمانی ها انجام شود، البته در مجتمع های بزرگ آپارتمانی تشریفات اداری آن، از قبیل ارسال دعوتنامه مکتوب با پست سفارشی، اغلب رعایت می شود. در اداره آپارتمان، اصولا باید بیش از نصف مالکان با یک موضوع موافق باشند تا مدیر بتواند در مورد آن موضوع مورد نظر دست به فعالیت بزند.مدیر آپارتمان، منتخب مجمع عمومی مالکان آپارتمان است و حدود وظایف و تکالیف وی برای اداره ساختمان در قانون تملک آپارتما‌ن‌ها و آیین‌نامه آن پیش‌بینی شده است که از جمله موارد آن می‌توان به جمع‌آوری مبالغی برای شارژ آپارتمان و برنامه‌ریزی برای اداره آن اشاره نمود.همچنین مدیر آپارتمان وظیفه دارد در مواردی که مالک یکی از واحدها در پرداخت هزینه‌ها تاخیر دارد، به نمایندگی از سایر ساکنان، اقداماتی برای احقاق حقوق مالی آنها انجام دهد.

وظایف مدیر ساختمان

مدیر ساختمان وظایفی همانند پرداخت قبض، پیگیری دریافت بیمه ‌های مرتبط ساختمانی مانند آتش‌ سوزی، جمع آوری شارژ ساختمان و تعیین سهم هر آپارتمان را بر عهده دارد. در صورتی که مجتمع مسکونی بسیار بزرگ و مدیریت آن کار دشواری باشد، اعضای مجمع می‌ توانند به جای انتخاب یک نفر، چند نفر را به عنوان هیئت مدیره انتخاب کرده و وظیفه مدیریت ساختمان را به عهده بگیرند. در این صورت، باید توجه داشت که تعداد اعضای هیئت مدیره باید به شکلی عمل نمایند که در هنگام تصمیم‌ گیری در مورد ساختمان با کمترین مشکل انجام شود و تمامی ساکنین با نظرات آن ها موافق باشند.