بررسی عملکرد حرارتی ساختمان و نقش آن در مدیریت ساختمان

مدیریت ساختمان از دید مصرف انرژی، بدون شناخت و تحلیل عملکرد حرارتی اجزای مختلف ساختمان میسر نیست و یا دست کم به نتایج قابل قبولی بدست نمی آید. عملکرد حرارتی ساختمان در اوقات مختلف سال، به شکل بنا (معماری)، مشخصات فنی مصالح، روش مورد استفاده برای ساخت، شرایط اقلیمی کلان و خرد محل قرارگیری ساختمان و همچنین نحوه استفاده از آن بستگی دارد. علاوه بر موارد فوق، نحوه تولید و توزیع گرمایش یا سرمایش و آب گرم مصرفی مورد نیاز، روش تهیه و تعویض هوا و همچنین بازیافت احتمالی بخشی از انرژی نیز نقشی تعیین کننده در وضعیت مصرف انرژی در ساختمان دارند.

کسب توانایی تحلیل حرارتی و بهبود عملکرد یک ساختمان از دید مصرف انرژی

برای این منظور باید منابع مختلف کسب و دفع انرژی در آن، شناسایی و ارزیابی شوند. برای این منظور، اقداماتی برای ممیزی انرژی ساختمان­ ها در نظر گرفته می­ شود. با انجام ممیزی انرژی و بر پایه آگاهی از جریان ­های متفاوت کسب و دفع حرارت ساختمان در اوقات گرم و سرد، می­ توان نسبت به بهبود وضعیت مصرف انرژی ساختمان اقدام نمود. هر چه مصرف انرژی بیشتر، مقدار شارژ محاسبه شده در نرم افزار مدیریت ساختمان نیز بیشتر خواهد شد.

مدیریت انرژی در ساختمان

مدیریت انرژی را می­ توان به این ترتیب تعریف نمود: استفاده حساب شده و ثمر­بخش از انرژی به منظور به حداکثر رساندن بهره­ وری اقتصادی، با به حداقل رساندن هزینه­ ها و افزایش قدرت رقابت.

این تعریف گسترده وابستگی به پارامترهای متعددی را روشن می­ سازد. به این ترتیب، برای مدیریت صحیح انرژی، لازم است عواملی نظیر تولید، حمل و اجرای محصولات مورد استفاده در بهینه­ سازی مصرف انرژی و همچنین اقدامات و هزینه­ های دوره بهره ­برداری ساختمان مد نظر قرار گیرد. علاوه بر موارد فوق، باید عوامل دیگری نیز، مانند اقدامات و هزینه­ های مربوط به تخریب و بازیافت مصالح در نظر گرفته شود. این موارد در بخش هزینه های نرم افزار ساختمان قابل لحاظ کردن می باشد. به همین سبب، برای نمونه در مورد یک ساختمان، به منظور اطمینان از بررسی و بهینه­ سازی تمامی اجزای حایز اهمیت در مصرف انرژی و به بیان دیگر آگاهی از تمامی فرصت ­های مدیریت انرژی، نگرشی دقیق و کل­ نگر به ساختمان مورد مطالعه ضرورت دارد.

اهداف مدیریت انرژی، در مقایسه با یک پروژه ممیزی انرژی، جامع­ تر است. برخی از اهداف یک برنامه مدیریت انرژی، که در نهایت منجر به افزایش سود و کاهش هزینه خواهند شد، به قرار زیر می ­باشند:

– بهبود کارایی انرژی و کاهش مصرف انرژی

– گسترش و حفظ راهبردهای مؤثر نظارت، گزارش و مدیریت برای مصرف عاقلانه انرژی

– پژوهش و یافتن راه­ حل­ های نو و مناسب­ تر برای افزایش سود سرمایه گذاری در بخش انرژی

– حساس­ سازی و افزایش انگیزه و مسئولیت­ پذیری تمامی دست­ اندرکاران در زمینه مدیریت انرژی

– کاهش آثار نامطلوب دوران بروز محدودیت یا وقفه در تأمین انرژی مورد نیاز

مدیریت انرژی یک ساختمان را می­ توان مجموعه جامعی از اقدامات در نظر گرفت که ممیزی انرژی یکی از زیر مجموعه­ های آن است. به بیان دقیق­تر، به طور معمول، اولین گام در انجام یک برنامه مدیریت انرژی در ساختمان، ممیزی انرژی است. زیرا با انجام ممیزی انرژی، شناخت لازم از نحوه مصرف انرژی در ساختمان و فرصت­ های بهینه­ سازی آن حاصل می شود و بر پایه، طرح­ ریزی برنامه­های مدیریت انرژی ساختمان ممکن می­ گردد.

نرم افزار مدیریت ساختمان چیست و چه کاربردهایی دارد؟

مدیریت ساختمان برای ساختمان های کوچک با تعداد واحد کم، بهتر است به صورت مشارکتی انجام شود، به این معنا که پس از انتخاب یک نفر مدیر از بین ساکنان، چند نفر نیز مسئولیت هایی را به عهده بگیرند و زیر نظر مدیر ساختمان وظایف خود را انجام دهند. اما در ساختمان های بزرگ این شیوه به لحاظ زیاد بودن واحدهای مسکونی و کمی مسئولیت قابل اجرا نیست چرا که کمتر کسی حاضر به پذیرش مسئولیت ها می شود. بنابراین حتما لازم می شود در مجتمع های بزرگ هیات مدیره ای با تشکیلات منظم اداری و استفاده از راه کارهای دیگر به اداره ساختمان بپردازند. یکی از این راه کارهای پیشنهادی استفاده از نرم افزار مدیریت ساختمان برای اداره ساختمان می باشد. در این اپلیکیشن امکان تعریف چند مدیر نیز وجود دارد. به این شکل که مدیر می تواند بعد از تعریف واحد ها در اپلیکیشن، افراد دیگری را نیز به عنوان مدیر تعریف نماید. مدیر آپارتمان، منتخب مجمع عمومی مالکان آپارتمان است و حدود وظایف و تکالیف وی برای اداره ساختمان در قانون تملک آپارتما‌ن‌ها و آیین‌نامه آن پیش‌بینی شده است که از جمله موارد آن می‌توان به جمع‌آوری مبالغی برای شارژ آپارتمان و برنامه‌ریزی برای اداره آن اشاره کرد. همچنین مدیر آپارتمان وظیفه دارد در مواردی که مالک یکی از واحدها در پرداخت هزینه‌ها تاخیر داشت، به نمایندگی از سایر ساکنان، اقداماتی برای احقاق حقوق مالی آنها به عمل آورد. اقدامات مدیر آپارتمان در حد اداره ساختمان است. در مواردی ممکن است اقدامات مدیر آپارتمان، از موضوع اداره فراتر برود. به عنوان مثال اختصاص بخش‌هایی از فضای خالی حیاط ساختمان برای استفاده در موارد مختلف، خارج از بحث اداره ساختمان و وظایف مدیر آپارتمان است.

نرم افزار مدیریت ساختمان و اتخاذ تصمیم دراداره ساختمان

اداره امور ساختمان به عهده مدیر یا مدیران ساختمان است. آن ها می توانند تصمیمات، دستورات و خط مشی کلی لازم برای اداره امور ساختمان را با کمک کلیه ساکنین اتخاذ و صادر نمایند. در واقع مدیر یا مدیران موظفند که اداره امور مربوط به ساختمان را طبق مقررات قانونی و تصمیمات شورای ساختمان که موارد آن قبلا در اساسنامه یا صورت جلسه مجمع عمومی قید شده انجام دهند و نمی توانند بدون توجه به قوانین وتصمیمات مجمع عمومی عادی خودسرانه ساختمان را اداره کنند و در نهایت می توانند این قوانین نهایی شده را در نرم افزار ساختمان به عنوان منبع قوانین ساختمان تعریف نمایند تا از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری شود.

قوانین مربوط به نظم عمومی ساختمان

توجه به بعضی از باید ها و نبایدها و عمل به آن ها توسط ساکنان هر واحد آپارتمانی و در قسمت‌های اختصاصی به منظور رعایت حسن همجواری، از وظایف اصلی در زندگی آپارتمان نشینی می باشد. هر چند یکسری از موارد در قانون پیش بینی نشده است ولی رعایت آن ها توسط همسایگان موجب می‌گردد که از بروز اختلاف‌ها و تنش‌های گوناگون جلوگیری شود. بنابراین برای آگاهی بیشتر آپارتمان نشینان قوانینی بر اساس شرایط ساختمان وضع می گردد که ممکن است بخشی یا تمام آنها برای سایر آپارتمان ها کاربرد داشته باشد لذا می توان پس از طرح آن در مجمع ساختمان، قوانین مورد توافق را صورتجلسه و در اختیار کلیه ساکنین و مالکین قرار داد.

 

 

آیا مدیر ساختمان در قبال انجام وظایف مدیریت حقوق دریافت می نماید؟

نرم افزار مدیریت ساختمان کاربردهای زیادی را شامل می شود اما یکی از کاربردهای مهم که در این اپلیکیشن مد نظر است، مدیریت هزینه های ثابت ساختمان است . هزینه های ثابت, هزینه هایی هستند که باید به طور مساوی بین واحد ها تقسیم و از آن ها وصول گردند. به عبارت دیگر این هزینه ها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا هزینه های ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد و شامل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه های نگهداری تاسیسات، قسمت های مشترک و ... است و تمامی این هزینه ها در نرم افزار ساختمان قابل تعریف می باشد .

اپلیکیشن مدیریت ساختمان و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان

بنا بر قاعده هر کس برای دیگران کاری انجام دهد، مستحق دریافت اجرت است. مدیر ساختمان ولو اینکه از بین مالکان انتخاب شود، باید حق الزحمه ناشی از مدیریت ساختمان  را از صندوق ساختمان دریافت کند و به عنوان یک هزینه در بخش صندوق اپلیکیشن مدیریت ساختمان قید گردد. اگر مدیر خارج از مالکان انتخاب شود، در دریافت حق الزحمه او به طریق اولی تردیدی وجود ندارد اما چنانچه از میان مالکان انتخاب شود، اصولا مستحق اجرت است مگر اینکه خود با توافق شرکا بخواهد به طور مجانی مدیریت ساختمان را تقبل کند و یا در بعضی موارد با توافق ساکنین مدیر شارژ پرداخت نمی کند.

مدیر و تصمیمات شورای عمومی ساختمان

حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی است و مدیران باید اقدامات لازم را برای حفظ ساختمان از هر نوع آسیب و خرابی انجام دهند و در زمان لازم بتوانند بر اساس ذخیره صندوق و شرایط مالی تصمیم صحیح بگیرند. تصمیمات شورای عمومی ساختمان در راستای حفظ و اداره ساختمان اتخاذ می شود و مدیران برای اداره ساختمان تابع تصمیمات شورای عمومی ساختمان هستند. در صورتی که مصوبات شورا بر خلاف قواعد تکمیلی اتخاذ نشود، مانعی ندارد و مدیر باید از آن تصمیمات تبعیت کند. این قوانین و تصمیمات را می توان در قسمت قوانین ساختمان در اپلیکیشن مدیریت ساختمان تعریف و به استحضار تمامی ساکنین رساند تا تمامی ساکنین در جریان قوانین قرار گیرند و از بروز اختلافات جلوگیری گردد.

دعوت مالکین برای شرکت درجلسات ساختمان

مالکان خود باید در مورد حضور پیدا کردن در جلسات ساختمان به توافق برسند و تعیین کنند که آیا دعوت از اعضای مجمع از طریق نصب اطلاعیه روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوتنامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آن ها و یا از طریق ارسال نتیفیکیشن در اپلیکیشن مدیریت ساختمان برای تمامی افرادی که نرم افزار روی گوشی موبایل آن ها نصب گردیده و باید در جلسه حاضر شوند .همچنین با توجه به اینکه محل تشکیل جلسات هم مشخص نیست، مالکین باید نسبت به تعیین محل جلسه اقدام کنند. در این آگهی ضمن تعیین محل جلسه برای تشکیل مجمع عمومی باید دستور جلسه و تاریخ تشکیل مجمع نیز ذکر شود. تابلو اعلانات در اپلیکیشن بهترین محل برای اطلاع رسانی می باشد تا نکته ای از چشم ساکنین دور نماند و تمامی ساکنین در جریان مسائل ساختمان قرار گیرند.

 

بررسی هزینه های ساختمان و نحوه تعیین سهم مالکین

هزینه های ساختمان یکی از موارد مهم در زندگی ساختمانی و آپارتمانی می باشد که گاهی تاثیر مستقیمی به روی محاسبه شارژ ساختمان دارد. به دنبال این موضوع، تعیین مبلغ شارژ در نرم افزار مدیریت ساختمان نیز تحت تاثیر خواهد گرفت. در این مطلب به برسی هزینه های ساختمان و نحوه تعیین سهم هزینه ها می پردازیم. با مطالعه موارد قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، دو روش عمده جهت تعیین سهم مالکین از هزینه‌های مشترک می توان استنباط نمود:

الف. روش قراردادی
ب. روش قانونی
مجامع عمومی در انتخاب هر یک از این دو شیوه آزادی عمل داشته و می توانند به یکی از دو طریق فوق عمل نمایند و در صورت انتخاب هر یک از این دو روش باید به تعهدات ناشی از آن ملتزم شوند. در نهایت هزینه ها در نرم افزار ساختمان ثبت و ساکنین موظف به پرداخت به موقع آن ها هستند تا با جریمه دیرکرد مواجه نشوند.

الف. روش قراردادی

مالکین آپارتمان ها می توانند با انعقاد قرارداد، سهم خود از هزینه‌های مشترک را تعیین کنند. این قرارداد در صورتی که به تصویب اکثریت مالکین برسد معتبر و لازم الاجرا است زیرا وفق ماده ده قانون مدنی، قراردادهای خصوصی که در چارچوب قانون تدوین شده باشد، برای طرفین آن لازم الاجرا هستند. مراد از اکثریت مالکین، در صورتی که حد نصاب لازم برای انعقاد قراردادها پیش بینی نشده باشد، اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

ب. روش قانونی

بر اساس ماده چهار قانون تملک آپارتمان که مقرر می دارد: «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد...». ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها در مورد تعیین و تقسیم سهم هر یک از مالکان آپارتمان ها مقرر می دارد که حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و این موارد در اپلیکیشن مدیریت ساختمان در بخش هزینه ها با ذکر عنوان قابل ثبت می باشد. همچنین چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت بر عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. در این مورد هم می توان هزینه را با توجه به تعداد واحد استفاده کننده، فقط برای آن ها محاسبه نمود و برای آن واحد ها در نظر گرفت.

اندوخته صندوق

معمولا هر ساختمانی بر اثر فرسودگی مداوم نیازمند تعمیرات جزیی و گاه کلی است. البته زمان این فرسودگی و نقصان در قسمت های مختلف ساختمان در بسیاری از موارد قابل پیش بینی نیست، بنابر این برای اینکه مدیر مجموعه در این گونه موارد دچار مشکل نشود ایجاد اندوخته ای دائمی برای این دست مصارف کاملا ضروری است و این اندوخته باید از محل پول های اضافه بر شارژی که از مالکان گرفته می شود برای حفظ و نگهداری ساختمان تامین شود. این اندوخته به عنوان یک آیتم در قسمت صندوق اپلیکیشن مدیریت ساختمان قابل رویت برای تمامی ساکنین می باشد. ساکنین می توانند تمامی تراکنش های مالی ساختمان را به صورت جز به جز ببینند البته امکان این دسترسی با توجه به نظر مدیر ساختمان ممکن می باشد.